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A Câmara dos Deputados aprovou, na noite de ontem (3), a Medida Provisória 996/20, que cria o Casa Verde e Amarela, substituto do Minha Casa, Minha Vida. O programa habitacional possibilitará o financiamento da construção e pequenas reformas de residências para famílias com até R$ 7 mil de renda mensal na área urbana e com até R$ 84 mil de renda ao ano na área rural. A MP ainda deve ser votada pelo Senado Federal.
Entre outras medidas, o texto do relator, deputado Isnaldo Bulhões Jr. (MDB-AL), autoriza a União a destinar terrenos de sua propriedade a participantes privados do programa sem autorização legislativa, mas com licitação. Construtoras e incorporadoras interessadas que oferecerem o maior nível de contrapartidas ganham o certame.
O programa do governo Bolsonaro substitui o Minha Casa, Minha Vida, criado em 2009 no governo Lula. Entretanto, mesmo que assinados depois da edição da MP (26 de agosto), os contratos referentes a esse programa continuarão regidos por suas regras.
As principais diferenças entre os dois programas são o financiamento de melhorias em habitações já construídas e o aumento dos valores totais dos imóveis que poderão ser financiados.
As taxas de juros devem ficar em torno de 5% ao ano. Para os estados do Norte e do Nordeste, o percentual poderá ser menor, de 4,5% ou mesmo 4,25%, a depender da faixa de renda familiar. Outra novidade é o financiamento da regularização fundiária urbana.
Para o relator, a MP não faz uma “mera substituição” do programa atual e incorpora pontos que deram certo. “Como resultado, temos um texto que se compromete com a equidade, ao prever tratamento diferenciado às classes mais vulneráveis da população e ao promover a inserção de pequenos empreendedores e entidades sem fins lucrativos no programa”, afirmou Bulhões.
Faixas de renda
Apesar de o programa separar o público-alvo em três faixas de renda (até R$ 2 mil; de R$ 2 mil a R$ 4 mil; e de R$ 4 mil a R$ 7 mil), somente aqueles com renda até R$ 4 mil em área urbana e com renda anual de até R$ 48 mil na área rural poderão contar com ajuda da União para adequar as parcelas ao orçamento familiar (subvenção).
No texto, o relator especifica que os valores recebidos temporariamente, como o auxílio emergencial, não entrarão no cálculo da renda. Caberá ao regulamento federal definir os critérios de seleção dos beneficiários, as regras de preferência aplicáveis a famílias em situação de risco ou vulnerabilidade, que tenham a mulher como responsável pela unidade familiar ou de que façam parte pessoas com deficiência ou idosos.
Esse regulamento definirá ainda os critérios para selecionar entidades privadas sem fins lucrativos, micro e pequenas empresas locais e microempreendedores individuais (MEI) de construção para atuarem no programa.
Aluguel
As unidades habitacionais produzidas no âmbito do programa poderão ser vendidas aos beneficiários com financiamento, subsidiado ou não, ou mesmo cedidas, doadas ou alugadas, conforme regulamento.
Essa subvenção poderá ser acumulada com os descontos concedidos nas operações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e com outras concedidas por programas habitacionais estaduais, distrital ou municipais.
Na regularização fundiária, as subvenções com dinheiro do orçamento federal poderão beneficiar somente famílias de baixa renda em núcleos informais urbanos assim declarados pela prefeitura da localidade.
Imóvel da União
Quando a União destinar um terreno a entes privados no âmbito do programa, as contrapartidas serão definidas pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) e poderão ser, por exemplo, infraestrutura urbana para atender a área do imóvel e suas imediações, prestação de serviços relacionados aos imóveis que deverão ser construídos no local ou transferência direta das unidades aos beneficiários.
Após cumprir as contrapartidas, o empreendedor terá liberdade para explorar economicamente a parte do imóvel não vinculada a elas. Assim, um terreno grande poderá ser dividido para que uma parte seja destinada à construção de moradias para o programa e outra parte fique com a empresa, que poderá vender outras unidades produzidas.
O valor das contrapartidas deverá ser igual, no mínimo, ao valor do terreno avaliado antes de o município alterar o ordenamento jurídico para viabilizar seu uso para essa finalidade. Esse seria o caso de mudança de destinação de um setor da cidade de industrial para residencial, por exemplo.
Durante o tempo estipulado para se realizar as contrapartidas, o empreendedor deverá prestar garantia de até 30% do valor do terreno. A verificação do cumprimento das obras poderá ser feita inclusive por órgãos estaduais ou municipais por delegação.
Minha Casa, Minha Vida
Quanto aos imóveis construídos pelo Minha Casa, Minha Vida, a MP permite a transferência ao programa Casa Verde e Amarela de imóveis retomados por falta de pagamento. Essas unidades habitacionais serão destinadas à compra por outro beneficiário a ser indicado “conforme as políticas habitacionais e normas vigentes”.
Outra hipótese é a doação aos estados e municípios se eles pagarem a dívida para que a família devedora permaneça no imóvel ou para serem destinados a outros programas de interesse social.
Já as moradias sem condições de serem habitadas poderão ser vendidas conforme definir o regulamento. A prioridade será para uso em programas habitacionais e para pessoas que cumpram os requisitos do Minha Casa, Minha Vida.
Nova chance
O relatório de Isnaldo Bulhões concede uma segunda chance para as empresas que não entregaram moradias contratadas no programa Minha Casa, Minha Vida terminarem o empreendimento sem cobrança da dívida gerada por estourarem os prazos de entrega.
Essas empresas terão mais um máximo de 30 meses (dois anos e meio) para concluir as obras sem aumento de custos para a União, podendo contar com ajuda financeira do estado ou do município em conjunto com algum agente financeiro (banco ou financiadora imobiliária).
Entretanto, ao manifestar o interesse pela conclusão das obras, o texto permite a declaração de quais unidades habitacionais têm “viabilidade de execução para conclusão e entrega”, abrindo a possibilidade de se entregar menos imóveis que o financiamento original previa.
Parcelas pendentes de liberação retidas por descumprimento do contrato original dependerão da conclusão das obras, sem adiantamentos.
Saneamento e urbanização
O programa habitacional usará recursos orçamentários da União, do FGTS e de outros três fundos criados para financiar programas habitacionais de governos passados: de arrendamento residencial (FAR), de desenvolvimento social (FDS) e de habitação de interesse social (FNHIS).
Respeitados os regulamentos de cada fundo, o Casa Verde e Amarela poderá financiar ainda estudos e projetos urbanísticos, habitacionais e paisagísticos; obras de saneamento e infraestrutura, se associadas às habitações construídas pelo programa; assistência técnica para melhoria de moradias; compra de bens para apoiar agentes públicos e privados envolvidos na implementação do programa; produção de unidades de uso comercial, se associadas às habitacionais; e seguro.
Os projetos e as obras deverão dar preferência ao uso de materiais de construção oriundos de reciclagem, como tijolos feitos com rejeitos de mineração, além de preverem condições de acessibilidade para pessoas com deficiência ou idosos.
Governos regionais e locais
Em obras produzidas com recursos do FAR ou do FDS, governos estaduais e municipais que aderirem ao programa deverão arcar com os custos de infraestrutura básica (ruas, escoamento das águas pluviais e redes de água, esgoto e energia).
Esses entes federados poderão também entrar com o terreno e obras para complementar o empreendimento ou mesmo assumir o valor da operação. Serão aceitos incentivos e benefícios de natureza financeira, tributária ou creditícia, como redução de tributos para diminuir o custo final.
Outra condição para a participação de estados e municípios e do Distrito Federal no programa é a aprovação e publicação de lei de isenção do tributo de transferência do imóvel (ITBI) nesses casos. O tributo é normalmente pago pelo comprador.
Para as contratações realizadas até 31 de dezembro de 2021, a lei deve produzir efeitos antes da entrega das unidades habitacionais às famílias beneficiadas.
Proibições
De acordo com a medida provisória, não poderão receber ajuda para a compra do imóvel no âmbito do programa aqueles que já tenham contrato de financiamento com recursos do FGTS ou em condições equivalentes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH); aqueles que já tenham imóvel regular com infraestrutura urbana e padrão mínimo de edificação; ou que tenham recebido benefícios similares nos últimos dez anos com recursos dos fundos participantes.
Essa proibição não se aplica, entretanto, ao atendimento de famílias com obras e serviços de melhoria habitacional; envolvidas em situações de reassentamento, remanejamento ou substituição de moradias (encostas, por exemplo); e as desabrigadas que tenham perdido seu único imóvel em razão de situação de emergência ou estado de calamidade pública reconhecidos pela União.
Podem participar ainda as pessoas que tenham propriedade de imóvel residencial em fração de até 40%, ainda que seja por herança ou doação.
*com informações da Agência Câmara de Notícias
